Värdering och rekommenderat försäljningspris
Vanligtvis inleds försäljningsprocessen med en värdering, ett rekommenderat försäljningspris och en försäljningsstrategi. Vår värdering består av 5 steg. Det första steget är en jämförelse av de formella dokumenten (se nedan) med den faktiska situationen. Det andra steget är en jämförelse med fastigheter som är till salu eller nyligen sålda. I det tredje steget beaktas de specifika egenskaperna hos det objekt som ska värderas. Det fjärde steget består av en konkurrensanalys med objekt som erbjuds för en mer eller mindre liknande prisnivå. I det femte och sista steget föreslås ett rekommenderat försäljningspris och en försäljningsstrategi som baseras på säljarens specifika intressen.
Nödvändiga dokument
Säljaruppgifter:
- Kopia av ID (pass eller identitetskort)
- Número de Identificação Fiscal (NIF) (skattenummer)
- Ficha de identificação de interveniente (klientidentifieringsformulär)
För värdering, marknadsföring och försäljning krävs bland annat följande formella dokument relaterade till fastigheten:
- Certidão Permanente (officiell beskrivning hos kommunen)
- Caderneta Predial (registrering hos skattekontoret)
- Licença de Habitação och/eller Licença de Utilização (”Boende- och/eller användningstillstånd”)
- Certidão antes 1951 (om fastigheten byggdes före 1951, en deklaration om att fastigheten byggdes före 1951 och är erkänd som sådan)
- Ficha Technica (teknisk beskrivning – krävs för fastigheter byggda efter mars 2004)
- Certificado Energético (energicertifikat)
- Plantas (statligt stämplade planritningar)
- Licença de Captação de Águas Subterrânea (tillstånd för vattenuttag) om det finns ett borrhål
Information om användningen av fastigheten, t.ex:
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (årlig kommunalskatt)
- Underhållskostnader, t.ex. för trädgård och pool
- Kostnad för förbrukning av vatten, el och gas
- Om tillämpligt information och kostnader för bostadsrätt
Fastighetskontrakt
Som en statligt licensierad fastighetsbyrå kräver Bright Homes Algarve (AMI 7858) ett skriftligt förmedlingsavtal med säljaren för erbjudande, marknadsföring och försäljning av din fastighet. Vårt standardkontrakt uppfyller kraven från Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), som övervakar aktiviteter inom fastighetssektorn på uppdrag av regeringen.
Det avtal som ska undertecknas av båda parter och som anger villkoren för marknadsföringen och försäljningen är upprättat på portugisiska. En version av avtalet på det språk du föredrar finns också tillgänglig för att underlätta förståelsen.
Marknadsföring
För marknadsföringen skapar vi en professionell fotopresentation, en video med drönarbilder och en 3D-tur genom och runt fastigheten. Dessutom gör vi en tydlig och omfattande beskrivning på sex språk (portugisiska, engelska, tyska, franska, svenska och nederländska).
För marknadsföring använder vi oss av olika kanaler som har både lokal och internationell räckvidd, bland annat:
- Vår egen webbplats
- Olika internationella fastighetsportaler
- Regelbundna annonser i lokaltidningar
- Periodvis en lokalt tillgänglig broschyr
- Sociala medier
- Vår egen databas med intresserade kunder
Acceptera ett anbud
Ett anbud består av priset för fastigheten, priset för eventuellt lösöre, villkoren och önskad leveranstid. Vi kommer först att diskutera detta med dig, varefter det är vår utmaning att föra dig och den potentiella köparen samman och anpassa ömsesidiga intressen. Om detta lyckas har vi nått ett moraliskt avtal, men ännu inte ett juridiskt giltigt sådant. Detta är endast fallet med köp- och försäljningsavtal med skuldebrev.
Anlitande av advokat
Som säljare anlitar du vanligtvis en advokat för att bevaka dina intressen i samband med försäljningen. Kanske en advokat som tidigare har företrätt dina intressen.
Om du inte kan vara närvarande vid undertecknandet av CPCV och/eller överlåtelsehandlingarna kan du ge din advokat fullmakt att agera för din räkning.
För övrigt är det köparen som står för kostnaderna för att upprätta CPCV och kostnaderna för den notariella överlåtelsen och registreringarna.
Skuldebrevskontraktet för köp och försäljning (CPCV)
När både säljaren och köparen har undertecknat skuldebrevskontraktet (Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)) och köparen har betalat handpenningen är köpet bindande för båda parter. I skuldebrevet, som vanligtvis upprättas av köparens advokat, beskrivs bland annat överenskommet pris, datum för slutligt tillträde och de villkor som ska uppfyllas under processen. Om även möbler övertas bifogas en inventarielista.
Depositionen är i allmänhet överenskommen till 10% av det överenskomna priset. Om den säljande parten inte levererar fastigheten efter det att skuldebrevet har ingåtts, är säljaren vanligtvis skyldig att betala två gånger denna handpenning till köparen. Om köparen inte vill eller kan köpa fastigheten efter att ha undertecknat skuldebrevet, förlorar köparen handpenningen. De återstående 90% måste betalas vid överlåtelsetillfället. Om du säljer en ny fastighet som fortfarande är under uppförande gäller en annan betalningsplan.
De offentliga handlingarna
Överlåtelsehandlingarna äger officiellt rum hos en notarie, eller ett kontor som har tilldelats notariefunktionen. Till skillnad från i många andra länder har notarien i Portugal endast en kontrollerande roll om de lagstadgade kraven har uppfyllts. Innan överlåtelsehandlingarna undertecknas inspekterar vi fastigheten, helst tillsammans med dig, om huset levereras enligt överenskommelsen i CPCV. Vi kommer också att registrera mätaravläsningarna för vatten, el och så småningom gas.
Resten av köpeskillingen betalas vanligtvis in på köparens advokats klientmedelskonto, som ser till att en garanterad bankcheck överlämnas till dig vid överlåtelsetillfället. Överlåtelseskatten (IMT) och stämpelskatten (IS) måste också betalas av köparen innan handlingarna undertecknas. Dokumentet läses högt och översätts vid behov av en översättare, varefter säljaren, köparen och notarien undertecknar. Nycklarna överlämnas.
Skatt på kapitalvinst
Skattepliktig vinst är i allmänhet det realiserade försäljningspriset för fastigheten minus inköpspriset för fastigheten och ett antal avdrag. Om fastigheten köptes för mer än 2 år sedan justeras det ursprungliga inköpspriset med en koefficient för inflationen mellan inköpsdatumet och försäljningsdatumet. Denna koefficient fastställs årligen av regeringen.
Eftersom reglerna om kapitalvinstskatt kan ändras och även beror på din personliga situation rekommenderar vi att du inhämtar information om detta från en advokat eller skatterådgivare. Tänk också på att informera dig av en skatterådgivare om du har varit bosatt i Portugal och den fastighet du sålde var din huvudsakliga bostad, eftersom du kan återinvestera i EU i en ny bostad.
Om du inte kan vara närvarande vid överlåtelsen och har gett fullmakt till din advokat, måste advokaten behålla det förväntade beloppet av kapitalvinster som du måste betala. För närvarande måste en skattedeklaration lämnas in i april året efter det att du undertecknade lagfarten. Inom några månader kommer skatteverket att utfärda betalningsinstruktionen.