Köpa

Din jakt på ditt hem

Ofta börjar sökandet efter en fastighet på webbplatser. Men självklart kan du också ringa oss så att vi kan boka in ett möte, personligen eller via Whatsapp. Utifrån dina kriterier tar vi fram förslag som i samråd med dig leder fram till en bruttolista med intressanta objekt som vi sedan besöker.

Att lämna ett bud

När du har hittat ditt drömhus kan du lämna ett bud. Ett anbud består av priset för fastigheten och eventuellt priset för lösöret, villkoren och önskad leveranstid. Ett av villkoren kan vara att en teknisk undersökning ska utföras åt dig.
Det är vår utmaning att föra samman dig och säljaren och samordna ömsesidiga intressen. Om detta lyckas har vi nått ett moraliskt avtal, men ännu inte ett juridiskt giltigt sådant. Detta är endast fallet när båda parter har undertecknat det bindande köpe- och försäljningsavtalet (contrato de promessa de compra e venda – förkortat CPCV) och när handpenningen också har betalats.

Anlitande av advokat

Vi råder alltid köpare att anlita egen advokat. Helst en advokat som är bekant med området där du vill bo, som kan kommunicera bra med dig både muntligt och skriftligt och som har tid för dig. Även om vi redan har granskat fastighetsdokumenten är en av advokatens uppgifter att analysera dessa dokument och utreda eventuella oklarheter. Detta inkluderar att undersöka eventuella belastningar, skyldigheter och skatter på fastigheten och alla andra frågor som kan påverka ditt köp.
Vanligtvis kommer din advokat att upprätta ett skuldebrev för köp och försäljning och samordna betalningarna i samband med köpet. Om du inte kan närvara vid undertecknandet av köpekontraktet och/eller överlåtelsehandlingen kan du ge din advokat fullmakt att agera för din räkning. Din advokat kommer att vägleda dig genom hela den juridiska köpprocessen och se till att din nya fastighet registreras hos de olika berörda myndigheterna. De flesta advokater kommer också att ansöka om ett portugisiskt skattenummer och se till att allmännyttiga tjänster som el och vatten överförs till ditt namn efter överlåtelsen.

Det bindande köp- och försäljningsavtalet (CPCV)

När CPCV har undertecknats av både köparen och säljaren och handpenningen har betalats är köpet bindande för båda parter. I köpekontraktet, som vanligtvis upprättas av köparens advokat, beskrivs bland annat det överenskomna priset, datumet för den slutliga överlåtelsen och de villkor som måste uppfyllas under processen. Om även möbler övertas bifogas en inventarielista.
Handpenningen är i allmänhet 10% av det avtalade priset. Om den säljande parten efter undertecknandet av CPCV inte levererar fastigheten, är säljaren vanligtvis skyldig att betala två gånger handpenningen till köparen. Om köparen inte vill eller kan köpa fastigheten efter att ha undertecknat CPCV förlorar köparen handpenningen.
De återstående 90% måste betalas vid tidpunkten för överlåtelsen. Om du köper en ny fastighet som fortfarande är under uppförande gäller i allmänhet ett annat betalningsschema.

De offentliga handlingarna

Överlåtelsen sker officiellt på ett notariatkontor eller ett kontor som har tilldelats notariefunktionen. Till skillnad från i många andra länder har notarien i Portugal endast en kontrollerande roll om de lagstadgade kraven har uppfyllts. Före överlåtelsehandlingarna inspekterar vi fastigheten, helst tillsammans med dig, om huset levereras enligt överenskommelse i CPCV. Vi kommer också att registrera mätaravläsningarna för vatten, el och så småningom gas.
Resterande del av köpeskillingen betalas vanligtvis till köparens advokats klientmedelskonto, som ser till att en garanterad bankcheck överlämnas till säljaren vid överlåtelsetillfället. Överlåtelseskatten (IMT) och stämpelskatten (IS) måste också betalas av köparen innan handlingarna undertecknas. Dokumentet läses högt och översätts vid behov av en översättare, varefter säljaren, köparen och notarien undertecknar. Nycklarna överlämnas. Du är nu officiellt ägare till ditt nya hem.
Kostnaderna för notarien och registreringen i ditt namn i fastighetsregistret är inte fasta och varierar från kontor till kontor, varvid en inteckning också är en faktor som ökar kostnaderna.

Köpeskilling

Köpeskillingen består av överlåtelseskatt (IMT), stämpelskatt (IS) om 0,8% till staten, notariekostnader samt registrering i fastighetsregistret.
Överlåtelseskatten och stämpelskatten tas ut på köpeskillingen för fastigheten (exklusive eventuellt lösöre) enligt vad som anges i lagfarten. I den sällsynta situationen att det för närvarande registrerade skattemässiga värdet (Valor Patrimonial) är högre än köpeskillingen, beräknas IMT på det skattemässiga värdet.
Tabeller upprättas årligen för IMT-beskattningen. Det finns små skillnader mellan beskattningen av en fastighet som köps som huvudbostad och som andrabostad. Eftersom köparen i de flesta fall fortfarande har en annan fastighet och vanligtvis gör valet av vilken som ska vara huvudbostad först senare, presenterar vi nedan tabellen för köp av en andra bostad.

Tabell IMT för fastigheter som andra hem

Räkneexempel:
Som framgår av tabellen beskattas ett hus med ett inköpspris på 500 000 euro med 8 %, vilket uppgår till 40 000 euro. Från detta dras 12.170,97 euro av. IMT-avgiften uppgår således till 27.829,03 euro (40.000 euro – 12.170,97 euro).