Avaliação e preço de venda recomendado
Normalmente, o processo de venda começa com uma avaliação, um preço de venda recomendado e uma estratégia de venda. A nossa avaliação consiste em 5 etapas. A primeira etapa consiste numa comparação entre os documentos formais (ver abaixo) e a situação real. A segunda etapa consiste numa comparação com imóveis à venda ou vendidos recentemente. A terceira etapa considera as qualidades específicas do objeto a avaliar. A quarta etapa consiste numa análise da concorrência com objectos oferecidos a um nível de preço mais ou menos semelhante. Na quinta e última etapa, é proposto um preço de venda recomendado e uma estratégia de venda com base nos interesses específicos do vendedor.
Documentos necessários
Dados do vendedor:
- Cópia do BI (passaporte ou bilhete de identidade).
- Número de Identificação Fiscal (NIF)
- Ficha de identificação de interveniente
Para a avaliação, promoção e venda, são necessários, entre outros, os seguintes documentos formais relativos ao imóvel:
- Certidão Permanente (descrição oficial no município)
- Caderneta Predial (registo na repartição de finanças)
- Licença de Habitação e/ou Licença de Utilização
- Certidão antes de 1951 (no caso de ter sido construído antes de 1951, uma declaração de que o imóvel foi construído antes de 1951 e é reconhecido como tal)
- Ficha Técnica (descrição técnica – necessária para imóveis construídos depois de março de 2004)
- Certificado Energético
- Plantas (carimbadas pelo governo)
- Licença de Captação de Águas Subterrânea se existir um furo
Informações sobre a utilização da propriedade, tais como:
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
- Custos de manutenção, tais como jardim e piscina
- Custos de consumo de água, eletricidade e gás
- Se aplicável, informações e custos de condomínio
Contrato de mediação imobiliária
Como agência imobiliária licenciada pelo governo, a Bright Homes Algarve (AMI 7858) exige um contrato de mediação escrito com o vendedor para a oferta, promoção e venda da sua propriedade. O nosso contrato padrão cumpre os requisitos do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), que supervisiona as actividades no sector imobiliário em nome do governo.
O acordo a assinar por ambas as partes, que estabelece os termos da promoção e venda, é redigido em português. Está também disponível uma versão do contrato na sua língua preferida para facilitar a sua compreensão.
Promoção
Para a promoção, criamos uma apresentação fotográfica profissional, um vídeo com imagens de drone e uma visita em 3D à propriedade. Para além disso, fazemos uma descrição clara e abrangente em seis línguas (português, inglês, alemão, francês, sueco e holandês).
Para a promoção, utilizamos diferentes canais que têm alcance local e internacional, incluindo:
- O nosso próprio sítio Web
- Vários portais imobiliários internacionais
- Anúncios regulares em revistas locais
- Periodicamente, uma brochura disponível no local
- Redes sociais
- A nossa própria base de dados de clientes interessados
Aceitar uma oferta
Uma oferta consiste no preço da propriedade, no preço de quaisquer bens móveis, nas condições e no período de entrega desejado. Em primeiro lugar, discutiremos consigo este assunto, após o que o nosso desafio é aproximá-lo do potencial comprador e alinhar interesses mútuos. Se formos bem sucedidos, chegámos a um acordo moral, mas ainda não a um acordo juridicamente válido. Este é apenas o caso do contrato de promessa de compra e venda.
Recurso a um advogado
Como vendedor, normalmente contrata um advogado para representar os seus interesses na venda. Talvez um advogado que já tenha representado os seus interesses anteriormente.
Se não puder estar presente na assinatura do CPCV e/ou das escrituras de compra e venda, pode dar ao seu advogado uma procuração para agir em seu nome.
De resto, os custos de elaboração do CPCV e os custos da transmissão notarial e dos registos são suportados pelo comprador.
O contrato de promessa de compra e venda (CPCV)
Com a assinatura do contrato de promessa (Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)) pelo vendedor e pelo comprador e o pagamento do sinal pelo comprador, a compra torna-se vinculativa para ambas as partes. No contrato-promessa, normalmente redigido pelo advogado do comprador, são descritos, entre outros aspectos, o preço acordado, a data da entrega definitiva e as condições que devem ser respeitadas durante o processo. Se o mobiliário também for adquirido, será anexada uma lista de inventário.
O depósito é geralmente acordado em 10% do preço acordado. Se, após o contrato-promessa, a parte vendedora não entregar o imóvel, o vendedor é geralmente obrigado a pagar o dobro deste sinal ao comprador. Se o comprador não quiser ou não puder comprar o imóvel após a assinatura do contrato-promessa, o comprador perde o depósito. Os restantes 90% devem ser pagos no momento da transmissão. Se estiver a vender um imóvel novo que ainda esteja em construção, será aplicável um calendário de pagamento diferente.
As escrituras públicas
As escrituras de transmissão têm lugar oficialmente num cartório notarial ou num cartório ao qual tenha sido atribuída a função notarial. Ao contrário do que acontece em muitos outros países, o notário em Portugal tem apenas a função de verificar se os requisitos legais foram cumpridos. Antes da assinatura da escritura de compra e venda, inspeccionamos o imóvel, de preferência em conjunto consigo, para verificar se a casa é entregue conforme acordado no CPCV. Também registamos as leituras dos contadores de água, eletricidade e, eventualmente, gás.
O remanescente do preço de compra é normalmente depositado na conta de clientes do advogado do comprador, que se encarregará de lhe entregar um cheque bancário garantido no momento da transferência. O imposto de transmissão (IMT) e o imposto de selo (IS) também devem ser pagos pelo comprador antes da assinatura da escritura. O documento é lido em voz alta e, se necessário, traduzido por um tradutor, após o que o vendedor, o comprador e o notário assinam. As chaves são entregues.
Imposto sobre as mais-valias
O lucro tributável é geralmente o preço de venda realizado da propriedade menos o preço de compra da propriedade e uma série de deduções. Se o imóvel tiver sido comprado há mais de dois anos, o preço de compra original é ajustado por um coeficiente de inflação entre a data de compra e a data de venda. Este coeficiente é fixado anualmente pelo Governo.
Uma vez que a regulamentação relativa ao imposto sobre mais-valias pode mudar e depende também da sua situação pessoal, recomendamos que obtenha informações sobre este assunto junto de um advogado ou de um consultor fiscal. Considere também informar-se junto de um consultor fiscal se tiver sido residente em Portugal e o imóvel que vendeu era a sua residência principal, uma vez que pode reinvestir na UE numa nova casa.
Se não puder estar presente na escritura e tiver passado uma procuração ao seu advogado, este terá de reter o montante previsto de mais-valias que terá de pagar. Neste momento, a declaração de impostos deve ser apresentada em abril do ano seguinte ao da assinatura da escritura. Dentro de alguns meses, a administração fiscal emitirá a instrução de pagamento.