Comprar

A procura da sua casa

Muitas vezes, a procura de um imóvel começa nos sítios Web. Mas, claro, também nos pode telefonar para marcarmos uma reunião, pessoalmente ou através do Whatsapp. Com base nos seus critérios, apresentaremos propostas que, em concertação consigo, conduzirão a uma lista restrita de imóveis interessantes que visitaremos em seguida.

Fazer uma oferta

Quando tiver encontrado a casa dos seus sonhos, pode fazer uma oferta. Uma oferta consiste no preço do imóvel e, eventualmente, no preço dos bens móveis, nas condições e no prazo de entrega desejado. Uma das condições pode ser a realização de uma vistoria técnica.
O nosso desafio consiste em aproximar o comprador e o vendedor e alinhar os interesses mútuos. Se formos bem sucedidos, chegámos a um acordo moral, mas ainda não a um acordo juridicamente válido. Isto só acontece quando ambas as partes assinaram o contrato de promessa de compra e venda (CPCV) e quando o sinal também foi pago.

Utilização de um advogado

Aconselhamos sempre os compradores a contratarem o seu próprio advogado. De preferência, um advogado que esteja familiarizado com a zona onde pretende viver, que possa comunicar bem consigo, tanto verbalmente como por escrito, e que tenha tempo para si. Embora já tenhamos analisado os documentos relativos à propriedade, uma das tarefas do advogado é analisar esses documentos e investigar possíveis complexidades. Isto inclui a investigação de possíveis ónus, obrigações e impostos sobre a propriedade, e quaisquer outras questões que possam influenciar a sua compra.
Normalmente, o seu advogado redige o contrato de promessa de compra e venda e coordena os pagamentos atempados relacionados com a compra. Se não puder estar presente na assinatura do contrato promessa de compra e venda e/ou da escritura de compra e venda, pode passar uma procuração ao seu advogado para agir em seu nome. O seu advogado guiá-lo-á ao longo de todo o processo legal de compra e venda e assegurará que a sua nova propriedade é registada junto das várias autoridades envolvidas. A maior parte dos advogados também solicitará um número de contribuinte português e providenciará a transferência de serviços públicos como a eletricidade e a água para o seu nome após a transmissão.

O contrato promessa de compra e venda (CPCV)

Com a assinatura do CPCV pelo comprador e pelo vendedor e o pagamento do sinal, a compra torna-se vinculativa para ambas as partes. No CPCV, que é normalmente redigido pelo advogado do comprador, são descritos, entre outros aspectos, o preço acordado, a data da entrega final e as condições que devem ser cumpridas durante o processo. Se o mobiliário também for adquirido, será anexada uma lista de inventário.
O sinal é geralmente de 10% do preço acordado. Se, após a assinatura do CPCV, a parte vendedora não entregar o imóvel, o vendedor é geralmente obrigado a pagar o dobro do sinal ao comprador. Se o comprador não quiser ou não puder comprar o imóvel após a assinatura do CPCV, perde o depósito.
Os restantes 90% devem ser pagos no momento da transmissão. Se estiver a comprar um imóvel novo que ainda esteja em construção, geralmente aplica-se um calendário de pagamento diferente.

A escritura pública

A transmissão tem lugar oficialmente num cartório notarial ou num cartório ao qual tenha sido atribuída a função notarial. Ao contrário do que acontece em muitos outros países, o notário em Portugal tem apenas a função de verificar se os requisitos legais foram cumpridos. Antes da escritura de transmissão, inspeccionamos o imóvel, de preferência em conjunto consigo, para verificar se a casa é entregue conforme acordado no CPCV. Também registamos as leituras dos contadores de água, eletricidade e, eventualmente, gás.
O remanescente do preço de compra é normalmente depositado na conta dos clientes do advogado do comprador, que se certificará de que é apresentado um cheque bancário garantido ao vendedor no momento da transferência. O imposto de transmissão (IMT) e o imposto de selo (IS) também devem ser pagos pelo comprador antes da assinatura da escritura. O documento é lido em voz alta e, se necessário, traduzido por um tradutor, após o que o vendedor, o comprador e o notário assinam. As chaves são entregues. É agora oficialmente proprietário da sua nova casa.
Os custos do notário e do registo em seu nome na Conservatória do Registo Predial não são fixos e variam de serviço para serviço, sendo que a hipoteca é também um fator que aumenta os custos.

Custos de compra

Os custos de compra consistem no imposto de transmissão (IMT), no imposto de selo (IS) de 0,8% para o governo, nos custos para o notário e no registo na conservatória do registo predial.
O imposto de transmissão e o imposto de selo são cobrados sobre o preço de compra do imóvel (excluindo quaisquer bens móveis), tal como consta da escritura. No entanto, na rara situação em que o valor fiscal atualmente registado (Valor Patrimonial) é superior ao preço de compra, então o IMT é calculado sobre o valor fiscal.
São estabelecidas anualmente tabelas para a tributação do IMT. Existem pequenas diferenças entre a tributação de um imóvel adquirido como residência principal e como segunda residência. Como na maioria dos casos o comprador ainda tem outro imóvel e normalmente só mais tarde faz a escolha de qual será a residência principal, apresentamos de seguida a tabela para a compra de uma segunda habitação.

Tabela IMT para imóveis como segunda habitação

Exemplo de cálculo:
Como se pode ver no quadro, uma casa com um preço de compra de 500.000€ é tributada a 8%, o que corresponde a 40.000€. Deste valor são deduzidos € 12.170,97. A taxa de IMT ascende assim a € 27.829,03 (€ 40.000 – € 12.170,97).