Verkopen

Taxatie en aanbevolen verkoopprijs

Gewoonlijk begint het verkoopproces met een waardebepaling, een aanbevolen vraagprijs en een verkoopstrategie. Onze waardebepaling bestaat uit 5 stappen. De eerste stap is een vergelijking van de formele documenten (zie hieronder) met de werkelijke situatie. De tweede stap is een vergelijking met eigendommen die te koop staan of recent verkocht zijn. De derde stap beschouwt de specifieke kwaliteiten van het te taxeren object. De vierde stap bestaat uit een concurrentieanalyse met objecten die voor een min of meer vergelijkbaar prijsniveau worden aangeboden. In de vijfde en laatste stap worden een aanbevolen verkoopprijs en een verkoopstrategie voorgesteld op basis van de specifieke belangen van de verkoper.

Benodigde documenten

Gegevens verkoper:

• Kopie identiteitsbewijs (paspoort of identiteitskaart).
• Número de Identificação Fiscal (NIF) (fiscaal nummer)
• Ficha de identificação de interveniente (identificatieformulier voor belanghebbenden)

Voor taxatie, promotie en verkoop zijn onder andere de volgende formele documenten met betrekking tot het onroerend goed vereist:

• Certidão Permanente (officiële beschrijving bij de gemeente)
• Caderneta Predial (registratie bij de belastingdienst)
• Licença de Habitação en/of Licença de Utilização (“Huisvestings- en/of Gebruiksvergunning”)
• Certidão antes 1951 (in geval van bouw vóór 1951, een verklaring dat het onroerend goed vóór 1951 is gebouwd en als zodanig is erkend)
• Ficha Technica (technische beschrijving – verplicht voor onroerend goed gebouwd na maart 2004)
• Certificado Energético (energiecertificaat)
• Plantas (plattegronden met stempel van de overheid)
• Licença de Captação de Águas Subterrânea (vergunning voor wateronttrekking) als er een boorput aanwezig is

Informatie over het gebruik van het eigendom, zoals:

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (jaarlijkse gemeentelijke belasting)
• Onderhoudskosten, zoals voor tuin en zwembad
• Verbruikskosten van water, elektriciteit en gas
• Indien van toepassing condominium informatie en kosten

Onroerend goed contract

Als door de overheid gelicentieerd makelaarskantoor heeft Bright Homes Algarve (AMI 7858) een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst met de verkoper nodig voor de aanbieding, promotie en verkoop van uw woning. Ons standaardcontract voldoet aan de eisen van het Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), dat namens de overheid toezicht houdt op de activiteiten in de vastgoedsector.

De overeenkomst die door beide partijen moet worden ondertekend en waarin de voorwaarden voor de promotie en verkoop zijn vastgelegd, is opgesteld in het Portugees. Voor een beter begrip is er ook een versie van de overeenkomst in de taal van uw voorkeur beschikbaar.

Promotie

Voor de promotie maken we een professionele fotopresentatie, een video met drone-opnames en een 3D-tour door en rond het pand. Daarnaast maken we een duidelijke uitgebreide beschrijving in zes talen (Portugees, Engels, Duits, Frans, Zweeds en Nederlands).

Voor de promotie gebruiken we verschillende kanalen die zowel een lokaal als internationaal bereik hebben, waaronder:

• Onze eigen website
• Diverse internationale onroerend goed portals
• Regelmatig advertenties in lokale tijdschriften
• Periodiek een lokaal beschikbare brochure
• Sociale media
• Onze eigen database van geïnteresseerde klanten

Een aanbod accepteren

Een bod bestaat uit de prijs voor de woning, de prijs van eventuele roerende zaken, de voorwaarden en de gewenste leveringstermijn. Dit bespreken we eerst met u, waarna het onze uitdaging is om u en de potentiële koper bij elkaar te brengen en de wederzijdse belangen op elkaar af te stemmen. Als dit lukt, hebben we een morele overeenkomst bereikt, maar nog geen rechtsgeldige. Dit is alleen het geval bij de promesse koop- en verkoopovereenkomst.

Inschakelen van een advocaat

Als verkoper zult u meestal een advocaat in de arm nemen om uw belangen bij de verkoop te behartigen. Misschien een advocaat die eerder uw belangen heeft behartigd.
Als u niet aanwezig kunt zijn bij de ondertekening van de CPCV en/of de overdrachtsakten, kunt u uw advocaat een volmacht geven om namens u op te treden.
Overigens zijn de kosten voor het opstellen van de CPCV en de kosten voor de notariële overdracht en inschrijvingen voor rekening van de koper.

De promesse koop- en verkoopovereenkomst (CPCV)

Met de ondertekening van de promesse overeenkomst (Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) door zowel de verkoper als de koper en de betaling van de aanbetaling door de koper, is de koop bindend voor beide partijen. In het promessecontract, dat meestal wordt opgesteld door de advocaat van de koper, worden onder andere de overeengekomen prijs, de datum van de uiteindelijke overdracht en de voorwaarden waaraan tijdens het proces moet worden voldaan beschreven. Als er ook meubilair wordt overgenomen, wordt er een inventarislijst bijgevoegd.
Als aanbetaling wordt meestal 10% van de overeengekomen prijs afgesproken. Als de verkopende partij na de promesse overeenkomst de woning niet levert, is de verkoper meestal verplicht om twee keer deze aanbetaling aan de koper te betalen. Als de koper de woning niet wil of kan kopen na ondertekening van het promessecontract, verliest de koper de aanbetaling. De resterende 90% moet worden betaald op het moment van overdracht. Als u een nieuw huis verkoopt dat nog in aanbouw is, geldt een ander betalingsschema.

De openbare akten

De eigendomsoverdracht vindt officieel plaats op het kantoor van een notaris of een kantoor waaraan de functie van notaris is toegekend. In tegenstelling tot veel andere landen heeft de notaris in Portugal alleen een controlerende rol of aan de wettelijke vereisten is voldaan. Voordat de overdrachtsakte wordt getekend, inspecteren we de woning, bij voorkeur samen met u, of de woning wordt opgeleverd zoals overeengekomen in de CPCV. Ook nemen we de meterstanden op van water, elektriciteit en eventueel gas.
Het restant van de koopsom wordt meestal gestort op de cliëntenrekening van de advocaat van de koper, die ervoor zorgt dat u op het moment van overdracht een gegarandeerde bankcheque overhandigd krijgt. De overdrachtsbelasting (IMT) en het zegelrecht (IS) moeten ook door de koper worden betaald voordat de akten worden ondertekend. Het document wordt hardop voorgelezen en indien nodig voor u vertaald door een vertaler, waarna de verkoper, de koper en de notaris ondertekenen. De sleutels worden overhandigd.

Vermogenswinstbelasting

Belastbare winst is over het algemeen de gerealiseerde verkoopprijs van de woning minus de aankoopprijs van de woning en een aantal aftrekposten. Als de woning meer dan 2 jaar geleden is gekocht, wordt de oorspronkelijke aankoopprijs aangepast met een inflatiecoëfficiënt tussen de aankoopdatum en de verkoopdatum. Deze coëfficiënt wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid.
Omdat de regels met betrekking tot vermogenswinstbelasting kunnen veranderen en ook afhangen van uw persoonlijke situatie, raden we u aan hierover informatie in te winnen bij een advocaat of een belastingadviseur. Overweeg ook om u te laten informeren door een belastingadviseur als u woonachtig bent geweest in Portugal en het onroerend goed dat u hebt verkocht uw hoofdverblijfplaats was, aangezien u in de EU de winst kunt herinvesteren in een nieuw huis.
Als u niet aanwezig kunt zijn bij de akte en een volmacht hebt gegeven aan uw advocaat, moet de advocaat het verwachte bedrag aan vermogenswinst inhouden dat u moet betalen. Op dit moment moet er een belastingaangifte worden ingediend in april van het jaar nadat je de akte hebt ondertekend. Binnen een paar maanden zal het belastingkantoor de betalingsinstructie geven.