Kopen

De zoektocht naar uw huis

Vaak begint de zoektocht naar een woning op websites. Maar u kunt ons natuurlijk ook bellen zodat we een afspraak kunnen maken, persoonlijk of via Whatsapp. Op basis van uw criteria komen we met voorstellen die, in overleg met u, leiden tot een shortlist van interessante woningen die we vervolgens gaan bezichtigen.

Een bod uitbrengen

Als u uw droomhuis heeft gevonden, kunt u een bod uitbrengen. Een bod bestaat uit de prijs voor de woning en eventueel de prijs voor de roerende zaken, de voorwaarden en de gewenste levertermijn. Een van de voorwaarden kan zijn dat er een technische keuring voor u wordt uitgevoerd.
Het is onze uitdaging om u en de verkoper bij elkaar te brengen en de wederzijdse belangen op elkaar af te stemmen. Als dit lukt, hebben we een morele overeenkomst bereikt, maar nog geen rechtsgeldige. Dit is alleen het geval als beide partijen het promessecontract van koop en verkoop (contrato de promessa de compra e venda – afgekort CPCV) hebben ondertekend en als ook de aanbetaling is gedaan.

Inschakelen van een advocaat

Wij adviseren kopers altijd om een eigen advocaat in de arm te nemen. Bij voorkeur een advocaat die bekend is met het gebied waar u wilt wonen, die zowel mondeling als schriftelijk goed met u kan communiceren en die tijd voor u heeft. Hoewel wij de eigendomsdocumenten al screenen, is een van de taken van de advocaat om deze documenten te analyseren en mogelijke complexiteiten te onderzoeken. Dit omvat het onderzoeken van mogelijke lasten, verplichtingen en belastingen op het onroerend goed en alle andere zaken die van invloed kunnen zijn op uw aankoop.
Meestal zal uw advocaat het koopcontract opstellen en de tijdige betalingen in verband met de aankoop coördineren. Als u niet aanwezig kunt zijn bij de ondertekening van het koopcontract en/of de overdrachtsakte, kunt u uw advocaat een volmacht geven om namens u op te treden. Uw advocaat begeleidt u door het hele juridische aankoopproces en zorgt ervoor dat uw nieuwe woning wordt geregistreerd bij de verschillende betrokken instanties. De meeste advocaten vragen ook een Portugees fiscaal nummer aan en zorgen ervoor dat nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water na de overdracht op uw naam komen te staan.

De promesse koop- en verkoopovereenkomst (CPCV)

Met de ondertekening van de CPCV door zowel de koper als de verkoper en de betaling van de aanbetaling is de koop bindend voor beide partijen. In de CPCV, die meestal wordt opgesteld door de advocaat van de koper, worden onder andere de overeengekomen prijs, de datum van de uiteindelijke overdracht en de voorwaarden waaraan tijdens het proces moet worden voldaan beschreven. Als er ook meubilair wordt overgenomen, wordt er een inventarislijst bijgevoegd.
De aanbetaling is in het algemeen 10% van de overeengekomen prijs. Als de verkopende partij na ondertekening van de CMV de woning niet levert, is de verkoper meestal verplicht om twee keer de aanbetaling aan de koper te betalen. Als de koper de woning niet wil of kan kopen na ondertekening van de CPCV, verliest de koper de aanbetaling.
De resterende 90% moet worden betaald op het moment van overdracht. Als u een nieuwe woning koopt die nog in aanbouw is, geldt over het algemeen een ander betalingsschema

De openbare akten

De overdracht vindt officieel plaats bij een notaris of een kantoor waaraan de functie van notaris is toegekend. In tegenstelling tot veel andere landen heeft de notaris in Portugal alleen een controlerende rol of aan de wettelijke vereisten is voldaan. Voorafgaand aan de overdrachtsakte inspecteren we de woning, bij voorkeur samen met u, of de woning wordt opgeleverd zoals overeengekomen in de CPCV. Ook nemen we de meterstanden op van water, elektriciteit en eventueel gas.
Het restant van de koopprijs wordt meestal gestort op de cliëntenrekening van de advocaat van de koper, die ervoor zorgt dat er een gegarandeerde bankcheque wordt overhandigd aan de verkoper op het moment van overdracht. De overdrachtsbelasting (IMT) en zegelrecht (IS) moeten ook worden betaald door de koper voordat de akte wordt ondertekend. Het document wordt hardop voorgelezen en indien nodig voor u vertaald door een vertaler, waarna de verkoper, de koper en de notaris ondertekenen. De sleutels worden overhandigd. U bent nu officieel eigenaar van uw nieuwe huis.
De kosten voor de notaris en de inschrijving op uw naam in het kadaster staan niet vast en variëren van kantoor tot kantoor, waarbij een hypotheek ook een kostenverhogende factor is.

Aankoopkosten

De aankoopkosten bestaan uit de overdrachtsbelasting (IMT), zegelrecht (IS) van 0,8% voor de overheid, kosten voor de notaris en registratie in het kadaster.
De overdrachtsbelasting en het zegelrecht worden geheven over de aankoopprijs van het onroerend goed (exclusief eventuele roerende goederen) zoals vermeld in de akten. In het zeldzame geval dat de huidige geregistreerde fiscale waarde (Valor Patrimonial) hoger is dan de aankoopprijs, wordt de IMT berekend over de fiscale waarde.
Jaarlijks worden er tabellen opgesteld voor de belasting van de IMT. Er zijn kleine verschillen tussen de belasting van een woning die is gekocht als hoofdverblijfplaats en als tweede verblijfplaats. Omdat de koper in de meeste gevallen nog een andere woning heeft en meestal pas later de keuze maakt wat het hoofdverblijf wordt, presenteren we hieronder de tabel voor de aankoop van een tweede woning.

Tabel IMT voor onroerend goed als tweede woning

Voorbeeldberekening:
Zoals uit de tabel blijkt, wordt een huis met een aankoopprijs van € 500.000 belast tegen 8%, wat neerkomt op € 40.000. Hiervan wordt € 12.170,97 afgetrokken. De IMT-heffing bedraagt dus € 27.829,03 (€ 40.000 – € 12.170,97).