Évaluation et prix de vente recommandé
En général, le processus de vente commence par une évaluation, un prix de vente recommandé et une stratégie de vente. Notre évaluation se déroule en 5 étapes. La première étape consiste à comparer les documents officiels (voir ci-dessous) avec la situation réelle. La deuxième étape est une comparaison avec des biens immobiliers en vente ou récemment vendus. La troisième étape prend en compte les qualités spécifiques de l’objet à évaluer. La quatrième étape consiste en une analyse concurrentielle avec des objets proposés à un niveau de prix plus ou moins similaire. Dans la cinquième et dernière étape, un prix de vente recommandé et une stratégie de vente sont proposés en fonction des intérêts spécifiques du vendeur.
Documents requis
Coordonnées du vendeur :
- Copie de la pièce d’identité (passeport ou carte d’identité)
- Número de Identificação Fiscal (NIF) (numéro d’identification fiscale)
- Ficha de identificação de interveniente (formulaire d’identification du client)
Pour l’évaluation, la promotion et la vente, les documents officiels suivants relatifs au bien immobilier sont notamment requis :
- Certidão Permanente (description officielle auprès de la municipalité)
- Caderneta Predial (enregistrement auprès du bureau des impôts)
- Licença de Habitação et/ou Licença de Utilização (« permis d’habiter et/ou d’utiliser »)
- Certidão antes 1951 (dans le cas d’une construction antérieure à 1951, déclaration selon laquelle le bien a été construit avant 1951 et est reconnu comme tel)
- Ficha Technica (description technique – requise pour les biens construits après mars 2004)
- Certificado Energético (certificat d’énergie)
- Plantas (plans d’étage estampillés par le gouvernement)
- Licença de Captação de Águas Subterrânea (permis de captage d’eau) si un forage est présent
Informations sur l’utilisation du bien, telles que :
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (impôt municipal annuel)
- Frais d’entretien du jardin et de la piscine
- Coût de la consommation d’eau, d’électricité et de gaz
- Le cas échéant, informations et frais de copropriété
Contrat immobilier
En tant qu’agence immobilière agréée par le gouvernement, Bright Homes Algarve (AMI 7858) exige un contrat de médiation écrit avec le vendeur pour l’offre, la promotion et la vente de votre bien immobilier. Notre contrat standard répond aux exigences de l’Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), qui supervise les activités du secteur immobilier au nom du gouvernement.
L’accord à signer par les deux parties, qui définit les conditions de la promotion et de la vente, est rédigé en portugais. Une version de l’accord dans la langue de votre choix est également disponible pour faciliter la compréhension.
Promotion
Pour la promotion, nous créons une présentation photographique professionnelle, une vidéo avec des prises de vue par drone et une visite en 3D à travers et autour de la propriété. En outre, nous rédigeons une description claire et complète en six langues (portugais, anglais, allemand, français, suédois et néerlandais).
Pour la promotion, nous utilisons différents canaux qui ont une portée à la fois locale et internationale:
- Notre propre site web
- Divers portails immobiliers internationaux
- Annonces régulières dans des magazines locaux
- Périodiquement une brochure disponible localement
- Médias sociaux
- Notre propre base de données de clients intéressés
Acceptation d’une offre
Une offre comprend le prix du bien immobilier, le prix des biens mobiliers, les conditions et le délai de livraison souhaité. Nous en discutons d’abord avec vous, puis nous nous efforçons de vous mettre en contact avec l’acheteur potentiel et de faire converger les intérêts de chacun. Si nous y parvenons, nous sommes parvenus à un accord moral, mais pas encore à un accord juridiquement valable. Ce n’est le cas que pour le contrat d’achat et de vente à ordre.
Recours à un avocat
En tant que vendeur, vous engagerez généralement un avocat pour représenter vos intérêts dans la vente. Il peut s’agir d’un avocat qui a déjà représenté vos intérêts.
Si vous ne pouvez pas être présent lors de la signature de la CPCV et/ou des actes de cession, vous pouvez donner à votre avocat une procuration pour agir en votre nom.
Par ailleurs, les frais d’établissement du CPCV et les frais de transfert et d’enregistrement notariés sont à la charge de l’acheteur.
Le contrat de promesse de vente et d’achat (CPCV)
La signature du contrat de promesse de vente et d’achat (CPCV) par le vendeur et l’acheteur et le versement de l’acompte par l’acheteur rendent l’achat contraignant pour les deux parties. Le contrat de promesse, généralement rédigé par l’avocat de l’acquéreur, décrit notamment le prix convenu, la date de la remise définitive et les conditions qui doivent être respectées au cours du processus. Si le mobilier est également repris, une liste d’inventaire est jointe.
Le dépôt est généralement fixé à 10 % du prix convenu. Si, après le contrat à ordre, le vendeur ne livre pas le bien, il est généralement tenu de verser le double de cet acompte à l’acheteur. Si l’acheteur ne veut pas ou ne peut pas acheter le bien après la signature du contrat, il perd l’acompte. Les 90 % restants doivent être payés au moment de la cession. Si vous vendez un bien immobilier neuf qui est encore en cours de construction, un autre calendrier de paiement sera applicable.
L’acte public
L’acte de transmission se fait officiellement chez un notaire ou dans une étude à laquelle la fonction de notaire a été attribuée. Contrairement à ce qui se passe dans de nombreux autres pays, le notaire au Portugal n’a qu’un rôle de contrôle pour s’assurer que les exigences légales ont été respectées. Avant la signature des actes de transfert, nous inspectons la propriété, de préférence avec vous, pour vérifier que la maison est livrée comme convenu dans le CPCV. Nous enregistrons également les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et éventuellement de gaz.
Le solde du prix d’achat est généralement versé sur le compte client de l’avocat de l’acheteur, qui veillera à ce qu’un chèque de banque garanti vous soit remis au moment de la signature de l’acte de vente. Le droit de mutation (IMT) et le droit de timbre (IS) doivent également être payés par l’acheteur avant la signature de l’acte. Le document est lu à haute voix et, si nécessaire, traduit par un traducteur, puis le vendeur, l’acheteur et le notaire signent. Les clés sont remises.
Impôt sur les plus-values
Le bénéfice imposable est généralement le prix de vente réalisé du bien immobilier moins le prix d’achat du bien et un certain nombre de déductions. Si le bien a été acheté il y a plus de 2 ans, le prix d’achat initial est corrigé d’un coefficient d’inflation entre la date d’achat et la date de vente. Ce coefficient est fixé annuellement par le gouvernement.
Comme la réglementation relative à l’impôt sur les plus-values peut changer et qu’elle dépend également de votre situation personnelle, nous vous recommandons de vous renseigner à ce sujet auprès d’un avocat ou d’un conseiller fiscal. Pensez également à vous informer auprès d’un conseiller fiscal si vous avez résidé au Portugal et que le bien que vous avez vendu était votre résidence principale, car vous pouvez réinvestir dans l’UE dans un nouveau logement.
Si vous ne pouvez pas être présent lors des actes et que vous avez donné une procuration à votre avocat, celui-ci devra retenir le montant prévu des plus-values que vous devrez payer. Pour l’instant, une déclaration d’impôt doit être déposée en avril de l’année qui suit la signature de l’acte. Dans quelques mois, le bureau des impôts émettra l’instruction de paiement.