Bewertung und empfohlener Verkaufspreis
Normalerweise beginnt der Verkaufsprozess mit einer Bewertung, einer Preisempfehlung und einer Verkaufsstrategie. Unsere Bewertung besteht aus 5 Schritten. Der erste Schritt ist ein Vergleich der formalen Unterlagen (siehe unten) mit der tatsächlichen Situation. Der zweite Schritt ist ein Vergleich mit zum Verkauf stehenden oder kürzlich verkauften Immobilien. Im dritten Schritt werden die spezifischen Qualitäten des zu bewertenden Objekts berücksichtigt. Der vierte Schritt besteht aus einer Wettbewerbsanalyse mit Objekten, die zu einem mehr oder weniger ähnlichen Preisniveau angeboten werden. Im fünften und letzten Schritt werden ein empfohlener Verkaufspreis und eine Verkaufsstrategie vorgeschlagen, die auf den spezifischen Interessen des Verkäufers basieren.
Erforderliche Unterlagen
Angaben zum Verkäufer:
- Kopie des Personalausweises (Reisepass oder Personalausweis).
- Número de Identificação Fiscal (NIF) (Steuernummer)
- Ficha de identificação de interveniente (Formular zur Identifizierung des Kunden)
Für die Bewertung, die Bewerbung und den Verkauf werden unter anderem folgende formale Dokumente in Bezug auf die Immobilie benötigt:
- Certidão Permanente (offizielle Beschreibung bei der Gemeinde)
- Caderneta Predial (Anmeldung beim Finanzamt)
- Licença de Habitação und/oder Licença de Utilização („Wohn- und/oder Nutzungsgenehmigung“)
- Certidão antes 1951 (im Falle eines Baus vor 1951 eine Erklärung, dass die Immobilie vor 1951 gebaut wurde und als solche anerkannt ist)
- Ficha Technica (technische Beschreibung – erforderlich für Immobilien, die nach März 2004 gebaut wurden)
- Certificado Energético (Energieausweis)
- Plantas (von der Regierung abgestempelte Grundrisse)
- Licença de Captação de Águas Subterrânea (Erlaubnis zur Wasserentnahme), falls ein Bohrloch vorhanden ist
Informationen über die Nutzung der Immobilie, wie z. B:
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (jährliche Gemeindesteuer)
- Instandhaltungskosten, z.B. für Garten und Swimmingpool
- Kosten für den Verbrauch von Wasser, Strom und Gas
- Gegebenenfalls Informationen und Kosten für Eigentumswohnungen
Immobilienvertrag
Als staatlich lizenzierte Immobilienagentur erfordert Bright Homes Algarve (AMI 7858) einen schriftlichen Vermittlungsvertrag mit dem Verkäufer für das Angebot, die Werbung und den Verkauf Ihrer Immobilie. Unser Standardvertrag entspricht den Anforderungen des Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), das im Auftrag der Regierung die Aktivitäten im Immobiliensektor überwacht.
Der von beiden Parteien zu unterzeichnende Vertrag, in dem die Bedingungen für die Förderung und den Verkauf festgelegt sind, ist in portugiesischer Sprache abgefasst. Eine Version des Vertrags in der von Ihnen bevorzugten Sprache ist ebenfalls verfügbar, um das Verständnis zu erleichtern.
Promotion
Für die Promotion erstellen wir eine professionelle Fotopräsentation, ein Video mit Drohnenaufnahmen und eine 3D-Tour durch und um die Immobilie. Darüber hinaus erstellen wir eine klare und umfassende Beschreibung in sechs Sprachen (Portugiesisch, Englisch, Deutsch, Französisch, Schwedisch und Niederländisch).
Für die Werbung nutzen wir verschiedene Kanäle, die sowohl eine lokale als auch eine internationale Reichweite haben, darunter:
- Unsere eigene Website
- Verschiedene internationale Immobilienportale
- Regelmäßige Anzeigen in lokalen Magazinen
- Regelmäßig eine lokal verfügbare Broschüre
- Soziale Medien
- Unsere eigene Datenbank mit interessierten Kunden
Annahme eines Angebots
Ein Angebot besteht aus dem Preis für die Immobilie, dem Preis für etwaige Mobilien, den Konditionen und der gewünschten Lieferfrist. Wir besprechen dies zunächst mit Ihnen. Danach ist es unsere Aufgabe, Sie und den potenziellen Käufer zusammenzubringen und die gegenseitigen Interessen abzustimmen. Wenn dies gelingt, haben wir eine moralische, aber noch keine rechtsgültige Vereinbarung getroffen. Dies ist nur beim Kauf- und Verkaufsvertrag der Fall.
Einschaltung eines Rechtsanwalts
Als Verkäufer werden Sie normalerweise einen Rechtsanwalt mit der Vertretung Ihrer Interessen beim Verkauf beauftragen. Möglicherweise einen Anwalt, der Ihre Interessen bereits früher vertreten hat.
Wenn Sie bei der Unterzeichnung des CPCV und/oder der Auflassungsurkunden nicht anwesend sein können, können Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, in Ihrem Namen zu handeln.
Die Kosten für die Erstellung des CPCV sowie die Kosten für die notarielle Übertragung und die Eintragungen trägt übrigens der Käufer.
Der Promissory-Kaufvertrag (CPCV)
Mit der Unterzeichnung des Promissory-Vertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)) durch den Verkäufer und den Käufer und der Zahlung der Anzahlung durch den Käufer wird der Kauf für beide Parteien verbindlich. Im Promissionsvertrag, der in der Regel vom Anwalt des Käufers aufgesetzt wird, werden unter anderem der vereinbarte Preis, das Datum der endgültigen Übergabe und die Bedingungen, die während des Prozesses eingehalten werden müssen, beschrieben. Wenn auch Möbel übernommen werden, wird eine Inventarliste beigefügt.
Die öffentlichen Urkunden
Die Eigentumsübertragung findet offiziell bei einem Notar oder bei einem Amt statt, dem die Funktion eines Notars übertragen wurde. Anders als in vielen anderen Ländern hat der Notar in Portugal nur eine Kontrollfunktion, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bevor die Übertragungsurkunden unterzeichnet werden, besichtigen wir die Immobilie, vorzugsweise gemeinsam mit Ihnen, ob das Haus wie im CPCV vereinbart übergeben wird. Wir nehmen auch die Zählerstände für Wasser, Strom und eventuell Gas auf.
Der Rest des Kaufpreises wird in der Regel auf das Konto des Anwalts des Käufers überwiesen, der dafür sorgt, dass Ihnen zum Zeitpunkt der Übergabe ein garantierter Bankscheck ausgehändigt wird. Die Grunderwerbssteuer (IMT) und die Stempelsteuer (IS) müssen auch vom Käufer bezahlt werden, bevor die Urkunden unterzeichnet werden. Die Urkunde wird vorgelesen und gegebenenfalls von einem Dolmetscher für Sie übersetzt. Danach unterschreiben der Verkäufer, der Käufer und der Notar. Die Schlüssel werden ausgehändigt.
Kapitalertragssteuer
Der steuerpflichtige Gewinn ist im Allgemeinen der realisierte Verkaufspreis der Immobilie abzüglich des Kaufpreises der Immobilie und einer Reihe von Abzügen. Wurde die Immobilie vor mehr als zwei Jahren gekauft, wird der ursprüngliche Kaufpreis um einen Koeffizienten für die Inflation zwischen dem Kauf- und dem Verkaufsdatum angepasst. Dieser Koeffizient wird jährlich von der Regierung festgelegt.
Da sich die Regelungen zur Kapitalertragssteuer ändern können und auch von Ihrer persönlichen Situation abhängen, empfehlen wir Ihnen, sich bei einem Rechtsanwalt oder Steuerberater zu informieren. Ziehen Sie auch in Erwägung, sich von einem Steuerberater informieren zu lassen, wenn Sie in Portugal wohnhaft waren und die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war, da Sie in der EU in ein neues Haus investieren können.
Wenn Sie bei der Beurkundung nicht anwesend sein können und Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilt haben, muss dieser den voraussichtlichen Betrag der Kapitalerträge, den Sie zu zahlen haben, einbehalten. Zu diesem Zeitpunkt muss im April des Jahres, das auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags folgt, eine Steuererklärung abgegeben werden. Innerhalb weniger Monate wird das Finanzamt die Zahlungsanweisung erteilen.